עורך הדין - גיליון 48 - דצמבר 2021

94 | עורך הדין | 2021 דצמבר | 48 גיליון תכנונית והן מבחינה משפטית, והם דורשים ידע רב. התכנון מתחיל אך ורק בבדיקת הזכויות במגרש המתכונן, שלרוב חלות עליו במקביל כמה תוכניות, שלעיתים קרובות הן בעלות הוראות סותרות, ולא פעם ניתנות להן פרשנויות שונות. חלק גדול מהבעיה התכנונית קשור לשיקול הדעת הרחב הניתן לוועדות התכנון - הן המקומיות והן המחוזיות, ולמדיניות התכנונית שלא תמיד מפורסמת, או שהיא כן פורסמה אך לא קיבלה תוקף סטטוטורי. אל המורכבות התכנונית מצטרף כוח האדם המצומצם הקיים במסגרת ועדות התכנון, הן המקומיות והן המחוזיות. על הליכי התכנון מופקדים "מתכננים" טובים מאוד, אך לא בהכרח עומדת לנגד עיניהם המשימה הלאומית של הפחתת מחירי הדיור, כי אם שיקולים תכנוניים גרידא. החוק השלישי של ניוטון דן בכוחות הפועלים באינטראקציה בין גופים, ולמה הכוונה בענייננו? החוצפה הישראלית, החיפוש אחרי הפרצה, היצירתיות הבלתי נלאית ולעיתים גם האמוציונאליות שלנו - כשכל אלה מופנים למערכות התכנון ולגורמי הרישוי, הם מביאים לכך שבתגובה המערכת נעשית יותר אטומה, יותר מכונסת בעצמה ויותר מפוחדת, והופכת לגורם מגיב ולא לגורם יוזם - כפי שהיא אמורה להיות. בנוסף, בשנים האחרונות קורה יותר ויותר שבעל תפקיד ברשות מלווה את החלטותיו וצעדיו עם יועץ משפטי צמוד, כך שהשיח הופך מתכנוני-הנדסי, לשיח משפטי, וההליכים מתארכים ומתמשכים. במהלך השנים, בדגש על השנים האחרונות, היו ניסיונות רבים לחוק 101 לצמצם את הנטל הבירוקרטי בתחום הרישוי. תיקון התכנון והבנייה מגדיר, בין השאר, מספר מצומצם ביותר של עבודות בנייה שאינן טעונות היתר (כגון פרגולות, גדרות וכיו"ב). כך, ככל שעבודת הבנייה תואמת להנחיות המרחביות שמפרסמת כל ועדה, ניתן לבצעה עם פיקוח ובקרה של בעלי מקצוע, וללא היתר בנייה. עם זאת, מדובר במספר עבודות מצומצם בלבד, ולא בכזה שיכול לשחרר את הפקק הקיים בצינורות של מוסדות התכנון. בתכנון וברישוי מקדישים תשומת לב רבה למרכיב הזמן. עם זאת נראה כי מוסדות התכנון אינם מביאים בחשבון את המרכיב הזה במסגרת ההליך הבירוקרטי, אף שהוא משמעותי מאוד ומשפיע מהותית על מחירי הדיור. מרכיב נוסף שמשפיע על מחירי הדיור הוא מרכיב חוסר הוודאות בהליך התכנון. לבירוקרטיה התכנונית יש השפעה מכרעת על שני מרכיבים חשובים אלה, שנראה כי אינם מובאים בחשבון במסגרת המשימה הלאומית של הפחתת מחירי הדיור. כמעט כל קרקע במדינה מתוכננת וקיימות מספר תוכניות שמגדירות מה ניתן לבנות עליה, ובהן: הנחיות מרחביות של הרשות המקומית ותוכניות מתאר ארציות. לעיתים קרובות המצב הסטטוטורי סותר את עצמו ותוכנית סותרת תוכנית, כך שנוצר מצב שהפענוח של מה אפשר ומה לא ניתן להוציא במסגרת לחוק 101 היתר בנייה נהיה כתב חידה. תוצר נוסף של תיקון התכנון והבנייה, הוא תיק המידע, שהפך לתנאי ולחלק בלתי נפרד מהתחלת תהליך הרישוי (היתר הבנייה). ברשויות גדולות עמודים. גם שם 40 מקבלים כיום תיקי מידע שאורכם יותר מיש לעיתים, ולא במכוון, הוראות סותרות והנחיות לא ברורות. בכלל, כניסת מערכת הרישוי הזמין יצרה תקשורת פחות נגישה מול הרשות, כך שכל פנייה לרשות וקבלת מענה אורכת זמן. בעניין הוודאות כדאי לציין גם את נושא ההקלות והשימושים מהבקשות להיתר בנייה, בעיקר 80% החורגים שמהווים כיום כבתחום ההתחדשות העירונית. בקשות אלה כפופות להליך התנגדויות, שהוא ארוך יותר ובבסיסו הוא גם נטול וודאות. אחד התוצרים המשמעותיים של הבירוקרטיה התכנונית ושיקול הדעת הרחב של הליכי התכנון הוא שימוש ניכר ב"מאכרים" ושקילת שיקולים פוליטיים וזרים להליכי התכנון. לאור העובדה

RkJQdWJsaXNoZXIy MTczMjUz