1. כולנו עדים בחודשים האחרונים להשלכות הקשות של מגיפת הקורונה על מרבית תחומי החיים בישראל ובעולם. השלכות אלה לא פוסחות על עולם המשפט, ובכלל זה על עולם החוזים המסחריים. לאור זאת מינה ראש הלשכה צוות משפטנים מטעם לשכת עורכי הדין, אשר גיבש נייר עמדה שניתח את השלכות המשבר על התקשרויות חוזיות מסחריות בכלל ועל הסכמי שכירות בפרט, בהתאם לדין הישראלי.
   
   
2. במסגרת נייר עמדה זה, סקרנו את דיני הסיכול לפי הוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 וחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, העוסקות בחוסר האפשרות לבצע התחייבות חוזית בשל נסיבות בלתי צפויות. בצד דיני הסיכול, התייחסנו לעיקרון תום הלב השולל עמידה דווקנית על זכות חוזית תוך התעלמות משינוי נסיבות דרמטי ואשר עשוי לחייב, בנסיבות חריגות המצדיקות זאת, את התאמת החוזה לנסיבות החדשות. כמו כן, עמדנו על טיבן של הוראות "כוח עליון" בחוזים באופן כללי ועל משמעותן בחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973.
   
   
3. ניתוח משפטי זה נשען על סקירה נרחבת של הספרות האקדמית בישראל ועל ניתוח הפסיקה הרלוונטית של בתי המשפט לדרגותיהם השונות לאורך השנים. כך התייחסנו למגמה ההיסטורית בפסיקה המצמצמת את אפשרות ההכרה בטענת הסיכול ולהתרככות שהסתמנה ביחס לנכונות בתי המשפט לקבל טענה זו במרוצת השנים, ועל רקע כל אלה הגענו למסקנות הבאות:
   א. יש חשיבות עצומה, במיוחד בעת הזו, ליציבות מסחרית ולכיבוד חוזים, ככלי לשימור הסדר החברתי והכלכלי במדינה. אין לסגת מעיקרון היסוד של דיני החוזים: 'חוזים יש לקיים', שהוא אחד מביטויי עיקרון שלטון החוק. משבר אסור שיוביל לאנרכיה.
   ב. לעולם יש לבחון כל חוזה וחוזה על פי תוכנו ונסיבותיו הקונקרטיות. החוזה הינו ביטוי לאוטונומיית הפרט ולזכותם של הפרטים לעצב את החוזה כלשונם. מן הדין לכבד ולאכוף את רצון הצדדים ולהימנע עד כמה שניתן משינוי הקצאת הסיכונים כפי שזו בוצעה על ידם.
   
   
4. בכפוף לאלה סברנו כי הדין הנכון בנוגע לסוגי הסכמי שכירות שונים, הוא כדלקמן:
   א. בעניין חוזי שכירות למגורים, עמדתנו היא כי תחת הוראות התחיקה הנוכחיות הסכמי השכירות למגורים לא הופרו באופן המצדיק מתן פטור לשוכרים מתשלום דמי שכירות. הדין לא מכיר במניעות או בסיכול חלקי ומשכך כל זמן שהשוכרים ממשיכים להפיק הנאה מהמושכר למטרת מגורים – אף אם במקרים מסוימים המדובר הוא בהנאה חלקית – אין הצדקה ליתן פטור מלא או חלקי מתשלום דמי השכירות. עם כל ההבנה, מצב כלכלי קשה כשלעצמו אינו עילה לשינוי תנאי חוזה או להכרה בסיכולו. הכרה כזו עלולה לפגוע באופן קשה בוודאות המסחרית והכלכלית והשפעותיה עלולות להיות חמורות, ואין לכך בסיס בדין.
   ב. בעניין חוזי שכירות לעסקים שתחיקת החירום הורתה על השבתתם המוחלטת מחמת מהות פעילותם (דוגמת אולמות אירועים וחדרי כושר), או מחמת שהם ממוקמים באזורי סגר, עמדתנו היא כי אפשרות השוכרים הללו לעשות שימוש במושכר מסוכלת באופן מלא, אם כי זמני. לעניות דעתנו, לאור החוק והפסיקה, המניעות המשפטית להשתמש במושכר או בדרכי הגישה אליו, אף בהיעדר אשם מצד המשכיר, מקימה לבעלי העסקים מסוג זה את הזכות לפטור עצמם מתשלום דמי שכירות באופן זמני עד להסרת המניעה.
   ג. באשר לחוזי שכירות לעסקים שתחיקת החירום לא השביתה את פעילותם, אך צמצמה משמעותית את אפשרותם להעסיק עובדים, עד כדי 15% בלבד, עמדתנו היא שתחת דיני הסיכול המחייבים מניעות מוחלטת משימוש בנכס, המקרה דנן אינו נופל לדין הסיכול, אך הינו מקרה מובהק בו יש מקום להתאמת החוזה מכוח חובת תום הלב בביצוע חוזה. כאן מדובר במקרה בו עיקר אפשרות השימוש בנכס מעוקר מכוח חובה חוקית, ומטרת השימוש בו משתנה מהותית, אך השוכרים ממשיכים להחזיק במושכר ונסמכים עליו לצורך הפעלת עסקם "מרחוק". לפיכך, המלצתנו היא שבמהלך תקופת החירום יישאו השוכרים ב-50% מדמי השכירות ודמי הניהול, מבלי שהדבר יחשב להפרת חוזה.
   ד. באשר לחוזי שכירות לעסקים 'חיוניים' שתחיקת החירום לא אוסרת עליהם לפעול והוראות אחרות מאפשרות להם להעסיק עובדים, כמו גם חוזי שכירות לעסקים שעיקר פעילותם אינו מבוסס על הון אנושי (כגון מפעלים ומחסנים), עמדתנו היא כי הסכמי שכירות אלה לא הופרו ואין הצדקה לפטור את בעלי העסקים הנ"ל מתשלום דמי השכירות. לגישתנו, דיני הסיכול אינם חלים ביחס להסכמי שכירות אלו ואף אין, לכאורה, הצדקה להתאימם לנסיבות המשתנות מכוח חובת תום הלב, מאחר והחיובים המהותיים של הצדדים לחוזה לא הושפעו בהיבט זה ממגיפת הקורונה.

לנייר העמדה המלא לחצו כאן