"אתיקה מקצועית" - 29 - ניגוד עניינים: עורך הדין של הקבלן אינו רשאי להחזיק בערבויות מכר בנאמנות עבור הרוכש
14.02.2009 | שבט תשס"ט | גליון מס' 29
מס' ההחלטה:
את 118/07

השאילתא:

קיים נוהג, לפיו קבלנים דורשים מרוכשי דירות, כתנאי למסירת החזקה בדירות, להפקיד ערבויות שנמסרו להם לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה – 1974*, בידי עורכי הדין המייצגים את הקבלנים, וזאת עוד בטרם התקיימו התנאים הנדרשים לשם השבת הערבויות, על פי הוראות חוק הבטחת ההשקעות.

האם עורך הדין המייצג את הקבלן, אשר מקבל את הערבויות האלו בנאמנות, מציב את עצמו במצב של ניגוד עניינים, שכן הוא חב חובת נאמנות לקבלן – לקוחו – ועל כן אין הוא יכול לשמש כנאמן על רכושו של הלקוח – הערבות.

 

החלטה:

הנוהג לפיו בא כוח של הצד שכנגד, בהסכם מכר, מחזיק בנאמנות כספים עבור הצד השני, וזאת כדי להבטיח את האינטרס של לקוחו, אינו נוהג נדיר והוא אף אינו פסול. כך קורה, לעתים מזומנות, כי בא כוח המוכר מחזיק בנאמנות כספים ששילם הקונה, וזאת להבטחת תשלומים בגין מס שבח, ובמסגרת זו הוא נחשב כנאמן של הקונה.

 

יחד עם זאת, המקרה כאן שונה. אין מדובר כאן בסכום המשולם על חשבון הרכישה, ואשר עורך הדין מבקש להחזיקו בנאמנות על מנת להגן על אינטרס לגיטימי של הלקוח. הערבות איננה "רכוש" סתם. מדובר במנגנון הגנה סטטוטורי, אשר המחוקק קבע בדיוק כדי להגן על רוכשי דירות במקרים בהם הקבלנים לא יוכלו למלא את התחייבויותיהם (ר' פרשת "חפציבה"). האינטרס של הקבלן בביטול הערבויות נובע מן העלויות שהוא נאלץ לשלם לבנקים המפיקים את הערבויות, כל אימת שערבויות אלה בתוקף. אינטרס זה עומד בסתירה ממשית לאינטרס הלקוח, להמשיך ולהחזיק בערבות התקפה, לפי כל דין.

 

לאור האמור לעיל, הן בשל כך שמדובר בהוראה חוקית קוגנטית, שאסור לעורך הדין לשתף פעולה עם עקיפתה, והן בשל כך שקבלת ערבות מכר בנאמנות מעוררת חשש לניגוד עניינים, הרי שעורך הדין של הקבלן לא יוכל להחזיק ערבות מכר בנאמנות עבור הלקוח. [החלטה מספר את 118/07]


חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה – 1974

 

רשימת הכתבות
חיפוש עו"ד :
משפחה
תחום עיסוק
אפליקציית
ספר עורכי הדין עכשיו להורדה לסמארטפון