מאמרים וכתבות

פיצויי הפקעה במבחן מכבסת המילים ל"ציפיות לשינוי יעוד"

15.09.2009

דן לאופר, שמאי מקרקעין

מתחת לאפנו נוצר פער מדהים בין הטרמינולוגיה המשפטית שבאה להדביר שמץ של פיצוי ריאלי להפקעת קרקע המוחכרת לחקלאים - ובין כללי השמאות הישנים והטובים.

מה הפיצויים הראויים לחוכר קרקע חקלאית בגין הפקעה? על פי טרמינולוגיה משפטית הזויה ההולכת ומתהדקת לאחרונה, התשובה עשויה, לכאורה, להיות סכום זעום, משהו בין 2,000 $ ל- 5,000 $ לדונם, שתי אצבעות מרעננה. האם קיים "שוק חופשי" בו נסחרות זכויות חכירה באזורי ביקוש ברמות מחיר שכאלו? בוודאי שלא. קיימת רק האשליה.

 

האבסורד השמאי הגיע לשיא חדש בהחלטת ועדת ערר מחוזית מרכז בערר 270/08 לנדסהוט ואחרים נגד ו.מ. עמק חפר ואחרים מיום 12/7/09 (כל העררים במאמר נדונו בועדת ערר מרכז לתכנון ובניה).

 

בהחלטה, הסוקרת בהרחבה החלטה קודמת של ועדת ערר מרכז, בערר 463/04  ברג ואח'  נ' ו.מ. ראשל"צ ואח'  נאמר, לגבי קרקע חקלאית בבעלות פרטית:  "נדחתה במפורש ההסתמכות על ערכי שוק בלבד ועל מרכיבים ספקולטיביים, כמבססים ציפיה סבירה לשינוי יעוד".

 

בכל הכבוד לדברים הנחרצים, מבחינה שמאית, ההחלטה המכוננת ברג נ' ראשל"צ כן קיבלה "הסתמכות על ערכי שוק בלבד" כמבססים "ציפיה סבירה לשינוי יעוד". אין הסבר אחר לקטע הבא הלקוח ישירות מהחלטה מפורסמת זו:

 

״ייעודם החקלאי של המקרקעין, אינו שנוי במחלוקת, כמו גם העובדה שערכם הבסיסי, כמקרקעין המצויים במרכז הארץ וסמוך לראשל״צ, אינו חקלאי גרידא אלא לכל הפחות לגרסת המשיבות - 55,000 $ לדונם. ציפיות אלה באשר לקרקע חקלאית במרכז הארץ המצויה בסביבתה של עיר כראשל״צ, אשר מקנות ערכים גבוהים מקרקע חקלאית גרידא אינן משוללות סבירות ויסוד ואינן מופרכות, ובהחלט סביר כי פגיעה במקרקעין אלה תזכה בפיצוי לפי ערך הגבוה מערך של קרקע חקלאית רגילה״.

 

אתה הבנת את זה, ברוך? במקום "ציפייה לשינוי יעוד" – המונח השמאי המקצועי והמדויק, אמור מעתה "ערך בסיסי" או "ערך גבוה לקרקע במרכז הארץ" ואף "ציפיות לקרקע חקלאית במרכז הארץ המצויה בסביבתה של עיר" ותוכל לחייך כל הדרך אל הבנק עם 50,000 $ לדונם של ציפיות טהורות לשינוי יעוד, מתוך 55,000 $ המהווים כשלעצמם סכום התחלתי בלבד (שאינו במחלוקת). מיותר לציין כי מבחינה שמאית, "ערך בסיסי", "ערך גבוה במרכז הארץ", "סביבתה של עיר", כולן משמשות מכבסת מילים מגוחכת. כס המלכות בעולם השמאות, בארץ ובעולם, אצל השמאים ואצל השופטים, היה ורצוי שיישאר שייך ל"עסקאות ברות ההשוואה". נדגים זאת בשתי שמאויות מכריעות ויצירתיות שפורסמו לאחרונה.

 

הטרמינולוגיה המשפטית והאשליה הפוליטית שניתן לשדרג את תשתיות המדינה בעלות של אלפי דולרים בודדים לדונם קרקע במרכז הארץ, כבר נורתה לאוויר ואיבדה לטעמי כל קשר עם המציאות ועם מקצוע השמאות. אם קרקע חקלאית בבעלות פרטית תפוצה בסכום כה זניח, כיצד תפוצה קרקע בחכירה חקלאית - לאחר בג"ץ הקשת המזרחית והלכת חגור?

 

על פי הלכות אלו הפיצויים יהיו לפי שווי  חקלאי ולאחר שלילה מוחלטת של ציפיה לרווח משינוי יעוד לבניה. נשארה בעיה קטנה שבתי המשפט פטרו עצמם ממנה, וכעת מאיינת באבחה קלה את כל מגדל הקלפים הזה: איך שמאי מקרקעין מסוגל להכין שומה על פי עקרון זה שמעולם לא התקיים בשוק המקרקעין,  ובמקביל להסתמך על מבחן השווי של שוק חופשי עם קונה ומוכר מרצון? במילים אחרות: בתי המשפט קבעו הלכה "בולשביקית" שמערכת המשפט הנאורה שלנו לא יכולה לא לבלוע ולא להקיא אותה! חוק שמאי המקרקעין, חוק התכנון והבניה ופקודות הקרקעות והדרכים היו כשהיו. אז היכן נעצר תפוח האדמה הלוהט הזה?

 

במושב גבעת חן, למשל, דרומית לרעננה, הופקעו מ-3 נחלות כ-6.5 דונם מכל אחת. מע"ץ והרכבת הציעו, כפיצויי הפקעה לכביש 531 ורכבת השרון, סכום שבין  4,000 $ ל-5,000 $ לדונם. מע"ץ נימקה את הסכום הנמוך בכך שזכויות החכירה הן לעיבוד חקלאי בלבד, ושוויין בפועל אף נמוך יותר,  2,000$ עד 3,000$ בלבד. החברה השתוממה, איפה, הכיצד הלינו הנפקעים. בשמאות המכריעה של ד"ר אורי הורוויץ, זכו בעלי הקרקע לפיצוי מעט הולם יותר, 160,000 ₪ לדונם. שווי זה עלה, בין השאר, מהשוואה שמאית בסיסית בין שווי נחלה הכוללת מגרש מגורים וגם שטח חקלאי, ובין משק עזר הכולל רק מגרש מגורים.

 

בערר מס' 257/02 "יד רמב"ם נגד ו.מ. גזר" נדון וויכוח לגבי שווי קרקע חקלאית בהפקעה שביצעה חב' כביש חוצה ישראל. דובר שם באדמות מושב חקלאיות בתחום המשבצת בחוזה תלת שנתי מתחדש. בשומה המכרעת של יוסף רייטן מתוארות מס' ראיות שהביאה חב' חוצה ישראל: "הציגו נתונים על 50 עסקאות (הסכמי פשרה) בשטח כולל של 10,000 דונם, בטווח שבין 5,000 - 3,000 $/דונם, פיצויים על קרקע בלבד. הפיצויים על המחוברים והגידולים החקלאיים הם בנוסף לכך....בעבור קרקעות פרטיות באזור טירה וזמר שולמו גם 15,000 - 10,000 $/דונם. ע״פ הנתונים שהוצגו ע״י ב״כ חב' כביש חוצה ישראל, מדובר בכ- 50 הסכמי פשרה שנחתמו לאורך קטעי הכביש השונים - 80% מתוכם נסגרו בטווח שבין 3,000 - 4,000 $/דונם. בנוסף לכך הוצגו בפני החלטות של ועדות הפיצויים שליד מינהל מקרקעי ישראל בקשר עם הפקעות של מע״צ, מהן עולה כי ממוצע הפיצויים ששולמו לישובים שונים באזור המרכז הינו - 4,485 $/דונם".

 

השמאי המכריע לא הסתיר את דעתו על "שוק מקרקעין" זה:

 

 אחד מהיסודות הבסיסיים, שחייבים להתקיים, ע״מ לאפיין עסקה כמייצגת שווי שוק, הוא הרצון החופשי; עסקה שבין - ״מוכר מרצון לקונה מרצון״. הסכמי פשרה של חב' כביש חוצה של ישראל עם בעלי זכויות, לאחר אישורה של תכנית המייעדת קטעי קרקע לדרך ולאחר פרסום הודעת הפקעה בהתייחס אליהם, שוללת את היסוד הבסיסי הנ״ל ולפיכך לא ניתן .... לייחס להם אמות מידה של ״שווי שוק״.

 

וכשמחפשים עסקאות שוק ברות השוואה, מוצאים:

 

רייטן מצא עסקה במושב בית מאיר הסמוך, ובו מכר המושב לחב׳ החשמל כ- 575 דונם בגושים 4628 ו- 4626, קרקע מינהל בחוזה משבצת, לצד מיעוט של קרקעות חקלאיות המוחזקות ע״י חוכרים פרטיים. העסקה בוצעה על ידי חברת חשמל בעקבות אישורה של תמ״א 10 להקמת תחנת כח ותחנת מיתוג. רכישת הקרקע הנ״ל נעשתה אמנם בצל של הפקעה צפויה, אך במו״מ בהסכמה. מחיר העסקה נקבע 15,000 $/דונם בתחום מתקן החשמל ו- 10,000 $/דונם מחוץ למתקן. עוד  4,000 $/דונם שולמו כפיצויים בגין מס שבח שהוטל על העסקה.

 

רייטן קבע: "המחיר כולו שהוסכם עליו בעסקה עם חב' החשמל, שיקף את מפגש הרצונות בין הצדדים. ...אין הבדל מהותי ... ביחס לשימושים שייעשו בקרקע ...שימוש לכביש אגרה מחד, או לתחנת כח... מאידך...עתיד הקרקע בשני המקרים נועד להיות מופקע. הזכויות בקרקע היו דומות - הסכם משבצת תלת שנתי מתחדש".

 

"...המחיר שהוסכם עליו עם חבי כביש חוצה ישראל ...מצביע על הפער הגדול שבין שני הסכומים שהושגו [כביש חוצה ישראל (3,500 $/דונם) וחב׳ החשמל (15,000 $/דונם)] - פער שאין לו כל הסבר, פרט להבדל שבין הסכם רצוני להסכם כפוי".

 

"...נוסף על כך, מטרת הפיצוי לפי סעיף 197 היא להעמיד את בעל הזכויות במקרקעין באותו מצב בו היה לפני אישור התכנית הפוגעת...גם אם חברי המושב יד רמב״ם יבקשו לרכוש זכויות דומות ב- 683 דונם נוספים עבור שטחי המשבצת שלהם, דבר זה אינו אפשרי...מגבלה זו הייתה ידועה לצדדים".

 

אם עסקת חברת חשמל נראית מנותקת או חד פעמית, בא רייטן ומציג עובדות נוספות: "חב׳ נשר רכשה במהלך השנים קרקעות חקלאיות הן ממושבים והן מחוכרים פרטיים לצורכי כריה ואף לצרכים הנלווים לכך בטווח מחירים שנע בין 13,000 $/דונם - 5,000 $/דונם - עסקאות בהיקף של עשרות דונמים".

 

סופו של דבר: "אמת המידה להערכת שווייה של קרקע בייעוד חקלאי במושב יד רמב״ם הנכללת בתכנית הדרך, מתבססת על עסקת בית מאיר – חב׳ החשמל, ומסתכמת ב- 19,000 $/דונם (15,000 $/דונם כמחיר נטו + 4,000 $/דונם עבור תשלומי מסים)....הערך המתואם עבור המקרקעין מושא הערר שבתחום הדרך (המקרקעין שהופקעו) מסתכם ב- 12,350 $/דונם - בהפחתה של 35% בהשוואה לקרקע שבמושב בית מאיר, עקב המיקום הנחות...מריבוי תשתיות...ולאור השפעתו של התכנון הקודם".

 

הנה כי כן, הטרמינולוגיה שתחילתה בפסיקת בג"ץ הקשת המזרחית והלכת חגור ואשר לטעמי כה מנותקת מהמציאות, פשוט מתאיידת בשמאויות המכריעות, בהן אין דרך להתעלם או לעקוף עסקאות ברות השוואה והגיון שמאי בריא. בשמאויות אלו, קרקע חקלאית בחכירה במרכז הארץ, ותהא הפסיקה אשר תהא, שווה מאות ואלפי אחוזים יותר מהשווי הכלכלי הנקי של היוון הרווחים מעיבוד חקלאי. מה חבל שמאלצים את מקצוע השמאות לכבס מילים ולפתוח פער בין הפרקטיקה לתיאוריה.

 

*המחבר הנו שמאי מקרקעין העוסק בין השאר בהערכת פיצויי הפקעה.

חיפוש עו"ד :
משפחה
תחום עיסוק
אפליקציית
ספר עורכי הדין עכשיו להורדה לסמארטפון